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楼市、地市入秋“金九银十”或难再现

来源:互联网      2019-12-03 15:43:15 热度4035

9月和10月一直是住宅企业的重要营销时间点。进入9月,住宅企业一直在全力开展营销活动,目的是加速去工业化。

与此同时,由于成交量低迷,房地产市场和土地市场正显示出轻微的秋季寒意。今年的“九金十银”可能难以预料。

住宅企业“量价交换”

9月10日,广州市番禺区住房和城乡建设局发布消息称,广州凯骏房地产开发有限公司的“时代花园”项目因无证销售被罚款37,700元。根据天空调查的信息,广州凯骏房地产开发有限公司间接拥有时代中国60%的股权。

财经评论员严跃进认为,无证售房与“全员营销”行为和企业面临的销售压力有关。此外,企业希望在“金九银十”中完成一定的销售业绩也是一个重要因素。

“金九银十”一直是传统的销售旺季。为了迎接这一关键时刻,许多住房企业开展了促销活动,加大了消除促销活动的力度,并试图“以价换量”。

北京金地推出“红盘运营30天”,推出“100套特价房和10,000套精品房”;恒大在全国开展了一系列“九金十银”促销活动。根据累计折扣,有些房子的价格最高,甚至高达60%。

对于许多住宅企业纷纷选择“以价换量”的行为,和硕研究院首席研究分析师郭毅表示,尽管整体货币环境相对宽松,但房地产行业的单边收紧,尤其是对开发商而言,挤压了住宅企业的资金。基于对未来市场的稳定预期,现阶段住房企业有必要减少债务,增加现金持有量。

与此同时,郭毅认为,住房企业加速去城市化不仅是基于上述考虑,也是由于一些企业需要转移其业务布局。“政策环境的变化导致了城市绩效的差异,如温室改革放缓导致的三、四线城市房地产市场降温,人口引进政策将人口流入强大的二线城市和一线城市,促进城市群规划的价值和增长,形成区域板块是吸引住宅企业进行战略布局调整的主要原因。因此,清理非核心股票,然后在增长潜力更大的领域使用返回的资金,或者增加住房企业的核心需求,以此来释放能量。”

很难看到“九金十银”

与住房企业争相促销的火爆局面形成鲜明对比的是,今年中秋节期间,一线城市的房地产市场表现平平。除深圳略有上升外,北京、上海和广州新建商品住宅的周转面积在假期都大幅下降。

克里的统计数据显示,今年中秋节期间,北京新建商品房成交量为10619平方米,去年新建商品房成交量为42124平方米,同比下降74.79%。上海新建商品住宅面积为8608平方米,去年同期为33529平方米,同比下降74.32%。广州的数据显示,新建商品房交易面积为38101平方米,比去年的209564平方米下降了81.81%。深圳新建商品住宅面积达到21927平方米,比去年的21278平方米增长3.5%。

然而,郭毅表示,早春过后,北京房地产市场开始显示出缺乏活力的迹象。9月上半月,北京售出了4827套二手房,这可能低于整个月10000套的“干货旺线”。共售出1,428套新商品房。如果每月总销量在3000台左右,前8个月的平均销量基本可以达到。

中原地产首席分析师张大伟认为,虽然网上签约数据落后,无法代表市场上真实的签约情况,但总体而言,9月份上半年热门城市的成交量明显低于上半年。房地产市场将告别金九已成定局。

从张大伟的角度来看,北京、上海、杭州、南京、温州、福州等热门城市的退化率较高。除了一些急需的热门项目之外,正在迅速下降。严格的限价政策导致房价稳定甚至交易业绩不佳的原因之一是,“虽然全国房价的上涨趋势仍处于主流,但市场已显示出逐步稳定的迹象。沈航、宁飞等实行严格控制政策的城市已经显示出房价下跌的迹象。由于大多数热门城市的房地产市场自2017年以来一直受到全面限制,房地产市场没有高峰期或淡季,市场表现在很大程度上取决于限制政策的严格程度。”

同时,张大伟表示,未来信贷政策将影响9月和10月房地产市场的表现。如果9月20日的贷款优惠利率没有下降,市场可能会继续降温。

这些城市在秋天和加拿大被分成两部分。

随着房地产市场进入秋季,土地市场也随之而来。

克里发布的统计数据显示,8月份336个城市的土地交易建筑面积为1.6959亿平方米,同比下降14%,同比下降36%。就单价而言,8月份底价降至2402元/平方米,比上个月下降19%。虽然交易量和价格一起下降,但8月份土地交易的溢价不到10%,比上个月下降了2.9个百分点。所有能源水平城市的保险费率全面回落。土地周转率比上个月略有上升。重点监控城市流失率也大幅上升。

近年来,土地流转现象在南京、武汉等热门城市的土地拍卖中甚至频频出现。8月29日,南京在一天内推出了11块土地,其中1块以拍卖方式出售,7块以底价出售。9月3日,武汉计划出售5块土地,其中2块将被出售。同一天,惠州计划出售4块土地,将出售3块土地,只出售1块土地。

一位业内人士表示,目前的住房企业在征地时普遍持谨慎态度,主要是因为他们打算避免现金流断裂的风险。“从年中开始,他们就觉得房子不容易卖,融资也没有放松的迹象,所以如果钱不能归还,他们就不能买土地。目前,对征地利润率、自有资本收益率、内部收益率、经营现金流收益率和融资现金流收益率等指标的需求有所增加,普通住宅企业征地较为保守。

如上所述,克里的统计数据显示,近30%的住房企业在8月份没有征用土地。然而,在住房企业普遍较为谨慎的环境下,住房企业占用土地的情况也有所不同。

去年7月,中国海运每月在土地收购上花费超过110亿元人民币,但8月份仅花费1.6亿元人民币,而荣盛发展、雅居乐和融创等房地产企业8月份的土地比去年7月份的平均水平少了近60%。然而,绿城、华润、金茂、万科等住宅企业仍在积极征地。仅8月份,华润和万科的土地占用量就超过150亿元,绿城的土地占用量达到144亿元,金茂的土地占用量比上年7月份增加了60%左右。

阎跃进认为,征地的划分主要是由于限制性因素的增加。“首先,有资本约束。如果一些房屋企业卖得不好,导致资本回报率差,征地将趋于保守。第二是预期影响。考虑到未来市场可能会降温,一些住宅企业将加强对征地的控制。此外,房地产公司对特定地块的土地价格判断不一致也将导致土地收购态度的差异。”

与此同时,阎跃进表示,在土地市场全面降温后,一些地块的征地成本实际上有所下降。对于一些现金流稳定的住房企业来说,此时存在低成本的征地机会,这也将鼓励这类住房企业逆潮流而动地征地。

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