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2000试玩彩金·蓝光发展:千亿房企崛起背后的逻辑

来源:互联网      2020-01-11 14:25:03 热度1240

2000试玩彩金·蓝光发展:千亿房企崛起背后的逻辑

2000试玩彩金,“蜀道难,难于上青天”,这句话是四川地产格局的真实写照。楼市调控频频发力,除了“渝派”房企,其他规模房企对“入川”兴致寥寥,而四川本地房企开发底子相对偏弱,在全国打响旗号的寥寥无几,其中,蓝光发展是一个例外。

作为在成都起家的公司,蓝光发展在2015年借壳上市后发展迅速,其中销售额从2015年184亿,涨到2018年的1041亿元,3年地产销售翻了4.66倍,年均复合增长率高达67%。

围绕“大本营”成都、滇渝等西南市场,蓝光发展又向长三角、京津冀及粤港澳大湾区等核心都市圈扩张。当前,华东、华中等地区已经成为销售额新的增长点,销售占比约半数。

尤其不易的是,虽然蓝光发展地产销售以1041亿元位列2018年全行业27位(按权益金额排22位),但其却在负债上却排在41位,远远低于万科、绿地、阳光城等知名大型房企。今年前10个月蓝光发展也以720亿元的地产销售,位列行业销售23名。同时,值得注意的是,2019年蓝光发展拿地金额254亿元位列31名。

对比之下,蓝光发展用更为稳健和坚实的步伐,实现了一个“四川房企”的千亿之路。同时,随着行业的纵深发展,2019的蓝光发展既保持着进取之心,又保持了不冒进的思路,继续着多元化转型之路。

资料显示,蓝光发展成立于1992年,2004年正式进军住宅地产开发业务。2008年公司开始向四川其他区域扩张,进入高速扩张期,扩张路径大致从蓉及渝,以西南地区为主。2011年开始注重引进产业资本和金融资本,2012年开始全国扩张。

在2012年,蓝光发展销售额“破百亿”,当年便立下千亿目标。在2015年,蓝光发展借壳迪康药业登陆资本市场,此后,公司发展更为迅速,业绩涨势喜人,于是有了开头那一幕,2015年至2018年,蓝光发展房地产销售额复合增长率达到67%,如果用体育界时髦的词汇表述,那真是“太横了”。

去年年底,克而瑞发布《2018年中国房地产企业销售top200排行榜》,其中,蓝光发展首次冲进千亿房企俱乐部,名列第27名,成为地产界的一匹黑马。

细心的市场人士会发现,业绩狂飙的同时,蓝光发展负债率却表现平稳,2015年至2018年,资产负债率分别为80%、81%、80%、82%。

从经营逻辑上,负债率的稳定并不仅仅源于业绩的增长,还源于企业重视现金流管理,严格控制并降低财务杠杆。

2018年,蓝光发展融资多元化,永续中票、短期融资券、购房尾款abn、购房尾款abs、私募债、美元债均有涉及,累计新增贷款84.6亿元及2.5亿美元,此外还获得了25亿公司债、14亿中票及50亿短期融资券的批文,2018年期末融资总额上升到570亿元。

当然,蓝光发展部分项目引入少数股东后,由于地产项目的结转周期一般需要2-3年,受在建设期间内期间费用的影响,在当期财报中都体现出亏损。蓝光发展上市后,随着土地市场投资模式的变化,逐步加大了合作方的引入,从而在年报中,少数股东损益与少数股东权益的增加,这也会显示一定的滞后性。少数股东权益也因此而大涨,这既增厚了公司净资产,也在一定程度上有效降低了公司的净负债率。

11月22日,蓝光发展29亿元公司债券又获中国证监会核准通过。更值得注意的是,2018年蓝光发展整体平均融资成本为7.5%。在近两年楼市降温的情况下,不少知名房企都在发行利率在10%以上的高息境外债,对比之下,蓝光发展信用状况在持续获得市场机构认可。

从财务杠杆角度,2018年,蓝光发展采取了相对积极而不冒进的拿地策略,拿地金额约284亿元,今年截至目前又拿地约254亿元,净资产负债率虽有上升但仍控制在较为合理的区间。这种整体安排,进可继续加杠杆拿地扩区,退也有足够的货币资金,能够帮助公司进一步修复负债规模及结构。

截至2018年底,蓝光发展共持有货币资金251.9亿元,较2017年同比增长97%。从现金短期债务比来看,从2016年超过1倍以来始终维持稳步上升的态势,2018年达到1.7倍,整体的负债情况较为健康。

根据最新的三季报显示,蓝光发展扣预收资产负债率68.01%,较去年底69.98%下降1.97个百分点,较半年度68.2%下降0.19个百分点;净资产负债率为102.70%,较半年度109.42%下降 6.72个百分点。

这样的杠杆水平获得机构的力挺,其中,中诚信证券年初以来一直维持公司主体信用评级及公司债信用评级aa+。

任何一个现象不会无缘无故的发生,蓝光发展过去几年的高增长背后有它的“乾坤”。 如果用两个战略来解释,则可概括为拿地战略和人才战略。

拿地战略上,2018年,公司新增土地储备85块。而今年前三季度,各大房企拿地谨慎或暂停拿地的情况下,公司新增土地储备达到36块,体现了“蓝光速度”。在蓝光发展的拿地中,区域选择和模式选择共同驱动其土地储备的增加和业绩的爆发。

在区域上,蓝光发展守住成都大本营的基础上,也在进行全国化重点布局。分区域看:上半年,成都区域贡献销售额106.42亿元,占比22.87%,比去年同期下降41.73个百分点。华东、华中区域继续发力,分别贡献118.94亿元、114.66亿元,同比增长47.88%、255.87%,占比分别为25.56%、24.64%。

不难看出,2019年,蓝光发展仍旧积极进行全国化布局,销售结构更趋均衡。数据上看,华东、华中等区域已成为公司销售新的增长点,合计销售占比约五成。

在拿地模式上,相比较传统的招拍挂方式,蓝光发展更多的采用并购的模式,第三方机构监测,蓝光发展非直接招拍挂方式获取的资源占比近八成。传统的招拍挂项目,竞争激烈且价格高。并购模式基于已有项目的评估,以合理的价格并购,风险更加可控。

同时,并购的模式对团队的并购能力有很高的要求。为了匹配公司的拿地模式,蓝光发展建立了专门的并购团队,在这个团队中,除了投资人员,还包含律师、税务师、会计师以及针对税筹和法律控制的外部团队。

再好的战略也需要好的人才执行,结合房地产业的特点,蓝光发展在人才战略上实行房地产业常见的跟投模式和激发人才活力的股权激励模式。自2017年以来,蓝光发展公司进行了激励大变革,从上市公司到各大子公司均设有良好的激励,将公司各个子版块的核心人才转变为事业合伙人,这也是公司过去几年快速发展的原因。

蓝光控股集团董事局主席、蓝光发展董事长杨铿曾定义人才战略,“把激励机制作为杠杆,撬动大家的自主性和能动性。借助分配机制的变化,把员工的奋斗基因充分激发出来。”不难看出,在拿地策略和人才策略的双轮驱动下,蓝光发展创造了地产界的“蓝光速度”。

值得一提的,3年来激流勇进的蓝光发展,在地产领域进取而不冒进之下,已经将“蓝光速度”投向了另一个关乎生命的产业。四年前,蓝光英诺成功研制出世界首创的3d生物血管打印机。

如今的蓝光,已构建了“人居蓝光+生命蓝光”双引擎驱动的顶层战略架构,而外界对以“3d生物打印+生物医药”作为战略分支的创新支柱产业“生命蓝光”,予以了更多的关注和期待。

杨铿也给自己有了新的定位——投资人,他想创造“科学家+创业家”“核心技术+资本”这种新的商业模式。

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